1
莲花湖“生态观光木耳产业园区”项目方案
2 美丽牡丹江 健康新生活
牡丹江街景 市民晨练
镜泊湖风光 雪乡风韵
3
一、规划原则
1、产业园区建设规划服从于牡丹江市总体规划；项目规划服从于牡丹江社会与经济发展规划；
2、项目规划定位充分尊重项目所在地人文环境和自然环境；项目规划充分考虑未来发展，努力营造具有浓郁地方特色，环境清新优美的新区。
3、规划综合考虑牡丹江道路交通，给水排水，环境卫生，绿化休憩，防灾减灾等基础设施建设和环境建设，努力提高园区基础设施配套水平和生活质量。
4、规划围绕“以人为本，以环境为中心”的先进理念，体现特色，精心规划，合理布局，创建出空间层次丰富，高起点，高水平，高标准的都市农业度假园区。
4
5
6 产业园区意向图
7
游乐场意向图
8
宾馆意向图
9
温泉水疗馆意向图
10
二、项目概述
1、项目选址： 规划指标：
2、 项目名称：
3、 项目承办单位：
4、 项目总负责人：
5、 项目实施负责人：
6、 项目建设地点:
7、 项目建设期限：
11
项目所占地简介：
项目所在地为牡丹江市江南新城区，主要是以发展高品质住宅、商业金融、行政办公、文化会展为主的新城区。按照一江居中，两岸同兴的发展模式，现已形成集行政办公、商业金融、现代物流兼生态居住、综合服务和旅游休闲等功能的现代化城市雏形。牡丹江经济开发区拥有良好的生态环境、丰富的土地资源、优越的区位优势和广阔的发展空间。在国家全面“振兴东北老工业基地”的历史机遇中，本项目的建设入驻，将会大大提升江南新区的文化品位和商业价值。带动周边区域土地综合开发利用，减缓老城区密集压力，促进牡丹江市旅游业发展，成为创新发展、提高经济效益及社会效益的新亮点。
12
三、市场分析
1、立项背景
1）“都市农业” 是一种以农业和城市为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
2）生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的特色品种。黑龙江省以黑木耳为代表的食用菌产业资源丰富，是无任何污染的绿色食品。牡丹江市的食用菌产业发展势头良好，其中黑木耳品种获得省级“优质产品”的称号，拥有生产新技术40项之多。 为发展都市农业提供了有利条件和基础保障。
3）随着生活水平的不断提高，“观光农业”需求处于迅速增长期，牡丹江市需要有这样一个综合性旅游观光休闲养生功能的产业聚集园区，来满足人们观光旅游的需求，使食用菌产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。
4）在牡丹江市建设生态观光木耳产业园区项目，可以填补我市“都市农业”的空白，积累经验。成为人们观光旅游、增加对食用菌产业的深入了解、交流产业经验、体验生产劳动与农民生活、享用劳
13 动成果、利用田园休憩养生健身的场所和产业深层次开发的样板，从而促进我是绿色生态产业的发展，带动旅游服务业的发展。
5）生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，
人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
2、项目定位
1）成为中国首家，国际领先的“生态观光木耳产业”的示范基地。
2）将*******打造成牡丹江的旅游名胜，打造成牡丹江市新的城市名片，成为新的经济增长点。
3、建设目标
1)提高牡丹江食用菌产业的标准化、专业化水平，制定行业标准，促进基地建设, 加强规模化建设，
打造高效的产业基地。
2)在市委、市政府的正确领导下，围绕经济发展总目标，以市场为导向，以食用菌加工、销售为重 点，大力推进食用菌产业化经营，将中国饮食文化及文化养生有机融合到一起，强化对食用菌的养生 保健功效的认识，打造牡丹江的食用菌产品优质品牌。
3）通过宾馆、温泉、水上乐园、游乐园等配套服务项目，大力开发服务资源及旅游资源，以木耳产
14 业园区为核心，以观光园区为支撑，打造集产品技术、研发，产品展示销售的一条龙商业服务模式，真正实现一、二、三产业的有机结合，将牡丹江市莲花湖生态观光木耳产业园区打造成牡丹江的旅游名胜，成为牡丹江的城市名片，成为新的经济增长点。
4 、项目建设条件分析
1）位于牡丹江南畔，莲花湖路、西十一条路旁，地势平坦，交通便利。
2）地质条件适宜、建筑成本较低，建设周期短、施工速度快。
3）具备土地指标：现有用地适合用于休闲产业、文化、商业和休闲养老设施建设，休闲项目占地主要 是国有建设用地、工业产业用地。
5、 项目市场分析
1）市场需求稳定：牡丹江市是“世界黑木耳之都”。黑木耳产量占全球四分之一，全国三分之一，全 省的二分之一。有很好的产业基础。有镜泊湖、雪乡等著名景区丰富的旅游资源。有280万居民做为 支撑。
2）市场化程度高：项目选址靠近市区、距牡丹江市中心不足5公里，车程在12分钟范围内。居民既 可充分享受中等城市的丰富配套，又可享受自然风光；项目可以集中牡丹江周边黑木耳资源。
3）产业市场前景好：工业产业园、休闲产业，是未来快速发展的产业，市场需求大，只要项目快速启 动，抢占先机，项目市场前景非常好。工业、养生、休闲产业，是现代服务业和劳动密集性产业，无 污染、就业多、税源稳、政策鼓励，政府积极性高。
15 4）项目可复制：该项目属生态、休闲、旅游的体验性项目，而且项目风险低：单一休闲项目获得成功
有一定风险，文化工业养生博览园是众多休闲、工业项目的集合，有多个吸引核做为支撑，在不同季节满足不同人群需要，成功率高、市场风险非常低。
6、市场格局分析
1）目前工业、休闲养生产业发展处于起步阶段，大多数休闲项目品种单一、内容简单、形式陈旧，较
规范有品牌的项目不多，三线以下城市有品牌内容丰富的休闲项目更少，无法满足百姓休闲需求。
2）“都市农业”还没有形成集聚，更没有形成规范化可复制的商业模式，就目前成功的项目，也难以
连锁复制迅速发展，目前国内规范化能复制的休闲项目很少。
3）做“都市农业”项目的企业迅猛增加，但有规模的很少，经营的人才缺乏，项目的吸引核不足。小
型项目运营艰难，大的项目又由于风险大、投资多，小型企业无能为力，难以形成规模效益。而项目的特点恰恰是投资越大、内容越全、吸引核越多，才风险越小、效益越好。所以“生态观光木耳产业园区”迎合了大市场需求，符合城市发展战略。
16 四、战略规划和项目发展计划
1、建设期限：
建设期限为5年：即 年—— 年
2、项目实施进度
五、商业运作模式
1、园区采取按政府委托行使对园区进行规划设计、开发建设、运营管理职能。项目公司充分利用政府和企业二个优势，采取市场手段，整合多项资源， 做好二件事情，一是园区开发建设，一是培育和引导文化养生文化休闲产业的发展。二者相互联系，互相促进，同步发展。通过这二项工作达到资金、产业、人口的集聚。
2、做好这产业发展规划和园区建设规划，二个规划互相结合，形成一个有机整体。不管是产业发展规划还是园区建设规划都需要在功能定位确定之后来做。功能定位应符合所依托城市的社会经济战略发展规划和区域功能布局，并经过市政府批准，形成共识，得到程序性和法律性认定。功能定位和规划批准后，相关行政部门依据其持久执行，不得单方修改。
3、市政府给予项目扶持：一是项目区域产生的所有政府收益全部用于项目配套建设；二是成立专门项目班子，监督项目实施、合同执行、协调相关部门，并为项目办理相关审批性手续。三是争取上级专项资金支持，并出台扶持项目、鼓励休闲产业等相应文件，以保证项目按计划顺利实施。
17 六、项目发展思路
研发博览流通
1、成立食用菌产品研发中心与国家食用菌协会、东北农业大学、黑龙江省农科院、华中农大等多家科研院所建立技术协作关系，集中科研力量对木耳及食用菌产品进行新品研发。成立食用菌发展商学院，对开发的新品、新技术免费进行技术推广。并定期举办食用菌学术研讨会，并将研讨会会址永久确定在园区。
2、设置全国大型的交易市场。将市场建成交易手续简单、便捷、交易成本低廉，交易过程透明公开，交易品无掺杂使假的规范化市场，在交易市场出售山产品及食用菌生产所需农资产品，包括菌种、培养基料、菌膜等产品，出售山产品及食用菌产品。
3、建设木耳产业博览中心，博览中心对顾客免费开放，让顾客免费参观了解山产品及食用菌产品的采集、培育及深加工的整个生产过程。并通过图文及音像资料将产品的营养价值、食补功效、药用功效等养生知识全部介绍给顾客。
4、在博览中心设立黑龙江省名优产品、土特产品、绿色食品展台专柜，出售包含木耳在内的黑龙江地产名牌农牧产品、土特产品等。如黑宝药业的熊胆粉、滴眼液，鹿茸、人参、猴头菇等。把博览中心打造成牡丹江市乃至黑龙江省食用菌产业销售渠道的桥头堡。
19 七、财务预测和社会效益分析（投资估算）
1、 计划投资20亿元。
其中：土建工程投资13.5亿元，工业园区设备设施投资3亿元，项目建设其它费用3.5亿元。
2、资金来源：
A 、自筹资金： 5亿元
B 、银行贷款： 5亿元
C 、采取众筹的方式向社会融资：5亿元
（1）研发新的木耳菌种申请专利权，以入股的方式向社会筹措资金，出资者拥有该专利的收益权；
（2）研发木耳立体栽种技术申请专利，以入股的方式向社会筹措资金，出资者拥有该专利的收益权；
（3）精选优质木耳产品，以预售的方式通过网络、微信等进行众筹，出资者在项目建成后，得到相应价
值的木耳产品作为回报。
D 、木耳交易市场商业房地产产权出售。
交易市场设700—800户商户，每户拥有店铺及仓库，每户售价20—25万元，计划筹措资金3亿元。 E 、采取招标方式面向社会征集物流及快递公司，指定配送及快递经营权，计划筹措资金1亿元。
F 、采取招标方式面向社会征集食用菌加工厂家，对于中标的企业收取收取入园费及质量保证金，计划筹
措资金1亿元。
20 八、结论：莲花湖生态观光木耳产业园区对振兴市域经济发展，促进经济发展具有重要现实意义。项目资 源丰富而优越，建设条件基本齐全，技术设计方案合理，本项目具有迫切的必要性和充分的可行性。建 议政府给予政策扶持。
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莲花湖“生态观光木耳产业园区”项目方案
2 美丽牡丹江 健康新生活
牡丹江街景 市民晨练
镜泊湖风光 雪乡风韵
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一、规划原则
1、产业园区建设规划服从于牡丹江市总体规划；项目规划服从于牡丹江社会与经济发展规划；
2、项目规划定位充分尊重项目所在地人文环境和自然环境；项目规划充分考虑未来发展，努力营造具有浓郁地方特色，环境清新优美的新区。
3、规划综合考虑牡丹江道路交通，给水排水，环境卫生，绿化休憩，防灾减灾等基础设施建设和环境建设，努力提高园区基础设施配套水平和生活质量。
4、规划围绕“以人为本，以环境为中心”的先进理念，体现特色，精心规划，合理布局，创建出空间层次丰富，高起点，高水平，高标准的都市农业度假园区。
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6 产业园区意向图
7
游乐场意向图
8
宾馆意向图
9
温泉水疗馆意向图
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二、项目概述
1、项目选址： 规划指标：
2、 项目名称：
3、 项目承办单位：
4、 项目总负责人：
5、 项目实施负责人：
6、 项目建设地点:
7、 项目建设期限：
11
项目所占地简介：
项目所在地为牡丹江市江南新城区，主要是以发展高品质住宅、商业金融、行政办公、文化会展为主的新城区。按照一江居中，两岸同兴的发展模式，现已形成集行政办公、商业金融、现代物流兼生态居住、综合服务和旅游休闲等功能的现代化城市雏形。牡丹江经济开发区拥有良好的生态环境、丰富的土地资源、优越的区位优势和广阔的发展空间。在国家全面“振兴东北老工业基地”的历史机遇中，本项目的建设入驻，将会大大提升江南新区的文化品位和商业价值。带动周边区域土地综合开发利用，减缓老城区密集压力，促进牡丹江市旅游业发展，成为创新发展、提高经济效益及社会效益的新亮点。
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三、市场分析
1、立项背景
1）“都市农业” 是一种以农业和城市为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。
2）生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的特色品种。黑龙江省以黑木耳为代表的食用菌产业资源丰富，是无任何污染的绿色食品。牡丹江市的食用菌产业发展势头良好，其中黑木耳品种获得省级“优质产品”的称号，拥有生产新技术40项之多。 为发展都市农业提供了有利条件和基础保障。
3）随着生活水平的不断提高，“观光农业”需求处于迅速增长期，牡丹江市需要有这样一个综合性旅游观光休闲养生功能的产业聚集园区，来满足人们观光旅游的需求，使食用菌产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。
4）在牡丹江市建设生态观光木耳产业园区项目，可以填补我市“都市农业”的空白，积累经验。成为人们观光旅游、增加对食用菌产业的深入了解、交流产业经验、体验生产劳动与农民生活、享用劳
13 动成果、利用田园休憩养生健身的场所和产业深层次开发的样板，从而促进我是绿色生态产业的发展，带动旅游服务业的发展。
5）生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，
人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时问。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
2、项目定位
1）成为中国首家，国际领先的“生态观光木耳产业”的示范基地。
2）将*******打造成牡丹江的旅游名胜，打造成牡丹江市新的城市名片，成为新的经济增长点。
3、建设目标
1)提高牡丹江食用菌产业的标准化、专业化水平，制定行业标准，促进基地建设, 加强规模化建设，
打造高效的产业基地。
2)在市委、市政府的正确领导下，围绕经济发展总目标，以市场为导向，以食用菌加工、销售为重 点，大力推进食用菌产业化经营，将中国饮食文化及文化养生有机融合到一起，强化对食用菌的养生 保健功效的认识，打造牡丹江的食用菌产品优质品牌。
3）通过宾馆、温泉、水上乐园、游乐园等配套服务项目，大力开发服务资源及旅游资源，以木耳产
14 业园区为核心，以观光园区为支撑，打造集产品技术、研发，产品展示销售的一条龙商业服务模式，真正实现一、二、三产业的有机结合，将牡丹江市莲花湖生态观光木耳产业园区打造成牡丹江的旅游名胜，成为牡丹江的城市名片，成为新的经济增长点。
4 、项目建设条件分析
1）位于牡丹江南畔，莲花湖路、西十一条路旁，地势平坦，交通便利。
2）地质条件适宜、建筑成本较低，建设周期短、施工速度快。
3）具备土地指标：现有用地适合用于休闲产业、文化、商业和休闲养老设施建设，休闲项目占地主要 是国有建设用地、工业产业用地。
5、 项目市场分析
1）市场需求稳定：牡丹江市是“世界黑木耳之都”。黑木耳产量占全球四分之一，全国三分之一，全 省的二分之一。有很好的产业基础。有镜泊湖、雪乡等著名景区丰富的旅游资源。有280万居民做为 支撑。
2）市场化程度高：项目选址靠近市区、距牡丹江市中心不足5公里，车程在12分钟范围内。居民既 可充分享受中等城市的丰富配套，又可享受自然风光；项目可以集中牡丹江周边黑木耳资源。
3）产业市场前景好：工业产业园、休闲产业，是未来快速发展的产业，市场需求大，只要项目快速启 动，抢占先机，项目市场前景非常好。工业、养生、休闲产业，是现代服务业和劳动密集性产业，无 污染、就业多、税源稳、政策鼓励，政府积极性高。
15 4）项目可复制：该项目属生态、休闲、旅游的体验性项目，而且项目风险低：单一休闲项目获得成功
有一定风险，文化工业养生博览园是众多休闲、工业项目的集合，有多个吸引核做为支撑，在不同季节满足不同人群需要，成功率高、市场风险非常低。
6、市场格局分析
1）目前工业、休闲养生产业发展处于起步阶段，大多数休闲项目品种单一、内容简单、形式陈旧，较
规范有品牌的项目不多，三线以下城市有品牌内容丰富的休闲项目更少，无法满足百姓休闲需求。
2）“都市农业”还没有形成集聚，更没有形成规范化可复制的商业模式，就目前成功的项目，也难以
连锁复制迅速发展，目前国内规范化能复制的休闲项目很少。
3）做“都市农业”项目的企业迅猛增加，但有规模的很少，经营的人才缺乏，项目的吸引核不足。小
型项目运营艰难，大的项目又由于风险大、投资多，小型企业无能为力，难以形成规模效益。而项目的特点恰恰是投资越大、内容越全、吸引核越多，才风险越小、效益越好。所以“生态观光木耳产业园区”迎合了大市场需求，符合城市发展战略。
16 四、战略规划和项目发展计划
1、建设期限：
建设期限为5年：即 年—— 年
2、项目实施进度
五、商业运作模式
1、园区采取按政府委托行使对园区进行规划设计、开发建设、运营管理职能。项目公司充分利用政府和企业二个优势，采取市场手段，整合多项资源， 做好二件事情，一是园区开发建设，一是培育和引导文化养生文化休闲产业的发展。二者相互联系，互相促进，同步发展。通过这二项工作达到资金、产业、人口的集聚。
2、做好这产业发展规划和园区建设规划，二个规划互相结合，形成一个有机整体。不管是产业发展规划还是园区建设规划都需要在功能定位确定之后来做。功能定位应符合所依托城市的社会经济战略发展规划和区域功能布局，并经过市政府批准，形成共识，得到程序性和法律性认定。功能定位和规划批准后，相关行政部门依据其持久执行，不得单方修改。
3、市政府给予项目扶持：一是项目区域产生的所有政府收益全部用于项目配套建设；二是成立专门项目班子，监督项目实施、合同执行、协调相关部门，并为项目办理相关审批性手续。三是争取上级专项资金支持，并出台扶持项目、鼓励休闲产业等相应文件，以保证项目按计划顺利实施。
17 六、项目发展思路
研发博览流通
1、成立食用菌产品研发中心与国家食用菌协会、东北农业大学、黑龙江省农科院、华中农大等多家科研院所建立技术协作关系，集中科研力量对木耳及食用菌产品进行新品研发。成立食用菌发展商学院，对开发的新品、新技术免费进行技术推广。并定期举办食用菌学术研讨会，并将研讨会会址永久确定在园区。
2、设置全国大型的交易市场。将市场建成交易手续简单、便捷、交易成本低廉，交易过程透明公开，交易品无掺杂使假的规范化市场，在交易市场出售山产品及食用菌生产所需农资产品，包括菌种、培养基料、菌膜等产品，出售山产品及食用菌产品。
3、建设木耳产业博览中心，博览中心对顾客免费开放，让顾客免费参观了解山产品及食用菌产品的采集、培育及深加工的整个生产过程。并通过图文及音像资料将产品的营养价值、食补功效、药用功效等养生知识全部介绍给顾客。
4、在博览中心设立黑龙江省名优产品、土特产品、绿色食品展台专柜，出售包含木耳在内的黑龙江地产名牌农牧产品、土特产品等。如黑宝药业的熊胆粉、滴眼液，鹿茸、人参、猴头菇等。把博览中心打造成牡丹江市乃至黑龙江省食用菌产业销售渠道的桥头堡。
19 七、财务预测和社会效益分析（投资估算）
1、 计划投资20亿元。
其中：土建工程投资13.5亿元，工业园区设备设施投资3亿元，项目建设其它费用3.5亿元。
2、资金来源：
A 、自筹资金： 5亿元
B 、银行贷款： 5亿元
C 、采取众筹的方式向社会融资：5亿元
（1）研发新的木耳菌种申请专利权，以入股的方式向社会筹措资金，出资者拥有该专利的收益权；
（2）研发木耳立体栽种技术申请专利，以入股的方式向社会筹措资金，出资者拥有该专利的收益权；
（3）精选优质木耳产品，以预售的方式通过网络、微信等进行众筹，出资者在项目建成后，得到相应价
值的木耳产品作为回报。
D 、木耳交易市场商业房地产产权出售。
交易市场设700—800户商户，每户拥有店铺及仓库，每户售价20—25万元，计划筹措资金3亿元。 E 、采取招标方式面向社会征集物流及快递公司，指定配送及快递经营权，计划筹措资金1亿元。
F 、采取招标方式面向社会征集食用菌加工厂家，对于中标的企业收取收取入园费及质量保证金，计划筹
措资金1亿元。
20 八、结论：莲花湖生态观光木耳产业园区对振兴市域经济发展，促进经济发展具有重要现实意义。项目资 源丰富而优越，建设条件基本齐全，技术设计方案合理，本项目具有迫切的必要性和充分的可行性。建 议政府给予政策扶持。