题 目 智能化住宅小区物业管理初探
学生毕业设计（论文）原创性声明
本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得重庆科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
毕业设计（论文）作者（签字）：
摘要
I 摘要
伴随着世界信息网络的发展，智能住宅小区将成为未来房地产住宅市场发展的大趋势，而且物业管理的智能化程度会直接影响小区的现代化运行。然而小区物业管理还存在一些客观的问题。本文通过对智能住宅小区物业的各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理, 保安、消防、停车管理高度自动化, 水电气三表自动计量，所有收费用卡完成, 智能住宅小区物业管理的网络信息互通化这些特征进行分析，探讨智能住宅小区物业管理存在的盲目追求先进，大量设备的日常维护，重建设轻管理，节约资源，优化人员，多表远程计量系统运行管理方面，系统配置与控制室建设不合理和信息资源的安全性问题。并提出相应的解决方法。要真正的走向智能化还有相当长的一段路要走。因此，我们要锐意进取、知难而进，抓住机遇，迎接挑战，花大力气，用只争朝夕的精神，积极探索，找出一条适合我国国情更全面、更富有人性化的小区智能化发展道路。从而达到提高小区生活质量的目的，带动国民经济持续稳定地增长，提高国家综合实力。
关键词：智能住宅小区 物业管理 存在问题 解决方法
ABSTRACT
II ABSTRACT
With the information networks grow, the housing district will be the future development of residential property market trend, and the intelligent property management of the district level will directly affect the operation. however, modern community of property management has some objective questions. To be true to be intelligent and quite a long way to go. therefore, we need to be enterprising innovating, braving difficulties and seize the opportunity to meet challenges. take great efforts, seize the day of the spirit, actively exploring and find a suitable for our national more comprehensive, fuller development of intelligent human community. in order to achieve higher quality of community life, and promote the national economy maintains sustained growth and stability and improve the comprehensive national strength.
Keywords ：smart home； Property management ；Problems ； Solution
目录
目录
ABSTRACT . ................................................................................................................. II
一 引言.......................................................................................................................... 1
二 智能化小区的特征.................................................................................................. 2
（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理................................. 2
（二）保安、消防、停车管理高度自动化......................................................... 2
（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成............................................. 2
（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化............................................. 3
三 智能化小区物业管理方面存在的问题.................................................................. 3
（一）盲目追求先进............................................................................................. 3
（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题..................... 3
（三）重建设轻管理的问题................................................................................. 4
（四）节约资源，优化人员问题......................................................................... 4
（五）多表远程计量系统运行管理方面问题..................................................... 4
（六）系统配置与控制室建设不合理问题......................................................... 5
（七）信息资源的安全性问题............................................................................. 5
四 智能化小区物业管理问题的解决方法.................................................................. 5
（一）避免出现冗余............................................................................................. 5
（二）熟悉情况..................................................................................................... 5
（三）体现对人的关怀......................................................................................... 6
（四）结合实际、降耗节能................................................................................. 6
（五）多表远程计量系统计费要与水电气部门有效的沟通............................. 6
（六）系统配置要合理，真正的实用，符合实际............................................. 7
（七）对于信息资源安全性问题的解决............................................................. 7
五 总结.......................................................................................................................... 7
参考文献........................................................................................................................ 9
致谢.............................................................................................................................. 10
引言
1
一 引言
所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能小区大致分为安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统三部分，其中物业管理系统是关系着整个住宅小区能否向智能化发展的关键，智能小区管理系统十分庞大，其中最重要的组成部分就是计算机网络系统和小区信息管理系统，其基本的构架如：
图1.1小区智能化系统结构图
但是，目前有很多智能小区很少采用现代化的管理，用也只是将先进硬件
智能化小区的特征 2 单拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。
二 智能化小区的特征
（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
（二）保安、消防、停车管理高度自动化
在科技发达的今天我们利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C 技术) 制造出智能防盗保安系统, 各子系统独立发挥其功能, 同时子系统间又集成为一个防范统二体, 从而确保大厦的安全, 营造一个极好的工作、生活环境。
其中停车管理高度自动化更是体现小区的智能化特征，停车场自动管理系统的控制中枢是中央控制计算机。负责整个系统的协调与管理，包括软硬件参数控制、信息交流与分析、命令发布等。停车场自动管理的核心技术是车辆的自动识别与自动判别。
车辆自动识别装置一般采用卡片识别技术，包括司机手持的磁卡、条码卡、IC 卡、近距离RF 射频识别卡以及远距离RF 射频识别卡等。也可采用无线遥控、自动车牌号识别等技术。
在收费停车场中，从成本考虑，仍然多采用一次性磁卡、条码车卡。主要使用“临时车票发放及检验装置”进行自动管理，设备有自动磁卡吐票机，自动磁卡验票机等，每个停车场的出入口都安装电动挡车器，它受系统的控制升起或落下，只对合法车辆放行，防止非法车辆进出停车场，确保停车场及车辆的安全。挡车器有起落式栏杆、升降式车挡(柱式、锥式、链式等) 、开闭式车门等车辆探测器一般设在出入口处对每辆车的位置进行检测，以判断开车的关门时机与报警状态。监控摄像机、可控提示牌与系统配合，使系统更加完善与方便。
（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成
用一张卡采取、传输，计费，免去管理员上门采集数据和收取费用，这样既
智能化小区物业管理方面存在的问题
3
减少了管理员的麻烦，也在一定程度上解决了拖欠费用的情况，优化能源利用, 减少和杜绝了能源消耗, 住户便捷快速的查询和缴费, 大大提高了节能节约的意识. 真正实现了抄表系统智能化。
（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化
智能小区物业管理是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立内网，并实现与外部互联网的连接，通过与互联网的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化还具有动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。
三 智能化小区物业管理方面存在的问题
（一）盲目追求先进
有些业主贪多求全，甚至提出一流智能化设备设施管理的要求。过分强调了智能化系统的作用，忽视了现实、业主文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求星级的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主人员的综合素质及其实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。
（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题
因为智能小区物业管理的自动化、信息网络化特征，使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化及城市化联网管理，所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85％以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，都是发挥设备投资效益的
智能化小区物业管理方面存在的问题 4
重要环节。
（三）重建设轻管理的问题
高科技是把“双刃剑”，运用恰当，会造福于人，运用不好，会限制人的自由，甚至阻碍破坏人类的发展。在一些智能化小区由于设备、技术过于先进复杂，导致操作复杂。用户本来的目的是为了方便生活，结果反而自己先得花很多精力去学习那些专门技术，无形的“智能化网”把住户给困住了。更有一些小区把智能化系统简单当成管理业主的工具。造成这类现象的原因是在做方案设计时，只重硬件投入，没有合理化配置的观点，简单堆砌各种高科技设施，却轻视软件建设，没有考虑到智能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。
（四）节约资源，优化人员问题
智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。
还有许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后的实用性及所需要的物业管理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销一味求全而建，也就是说重建设轻管理，有不少领导与管理人员存在一些不切实际的观念，认为“智能化系统是高新技术的自动化产物，一旦建成，一切皆可自动进行，可大大减少管理人员” 。正是由于这些片面的理解和错误的观念，使许多从事智能建筑物业管理的企业不重视技术人才的引进和使用，从而导致技术力量薄弱，管理水平不高，服务质量低下。
并且导致由于一些系统缺乏实用性或物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成关闭、停机现象。因此智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。
（五）多表远程计量系统运行管理方面问题
多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有的建成后长期无法工作，造成浪费，有的选用一些价格低、质量差、性能不稳定的产品，造成系统不能正常运行；或系统的误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测的作用。水、电、气等业务部门的经营管理方式很不相同，有的在推行（或局部推行）预付费的IC 卡经营方式；有些计量
智能化小区物业管理问题的解决方法
5
由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差异。个别小区还将公共环境的浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷
（六）系统配置与控制室建设不合理问题
部分小区安装安防系统只是为宣传物业公司吸引住户，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个只有二个多层住宅楼的小院，为了防止非法入侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕帘，由于使用不当，造成误报率高，应用效果极差。另外，根据众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区的中心控制室非常狭小并且在信号极差的偏隅一角，甚至在地下楼层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。物业人员不能及时出警响应，迅速赶到现场。
（七）信息资源的安全性问题
由于智能住宅小区的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。另外，在智能化条件下，工作人员的非法操作都会给系统的信息资源带来意想不到的损害。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。
四 智能化小区物业管理问题的解决方法
（一）避免出现冗余
什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。
（二）熟悉情况
首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作
智能化小区物业管理问题的解决方法 6
人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责
（三）体现对人的关怀
实际上，智能化系统应更多体现对人的关怀，恰当的运用高科技造福人类智能化设备和技术，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化的设计。而且，对于居住小区而言，现代人追求安全、宁静、整洁、舒适，智能化只是实现这些目的的工具之一，而且只是对居住功能的一种补充，不能“喧宾夺主”。
（四）结合实际、降耗节能
物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。
（五）多表远程计量系统计费要与水电气部门有效的沟通
保证在房屋建成后能够正常的工作，避免浪费，并且要选用物美价廉性能稳定的产品，来维持系统的正常运行。三表的数据卡由用户自己保管，直接在相关
总结 7
部门购买，如果有物业公司代缴的物业公司要与相关部门协议，统一采取数据规范收缴程序。并且做好收费账目，必要时公开账目做到真正的收费合理。
（六）系统配置要合理，真正的实用，符合实际
中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中，每个子系统对接地都有一定的要求，应根据不同的子系统确定不同接地方案，接地与防雷应分别考虑、统一施工。
（七）对于信息资源安全性问题的解决
智能小区物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。
五 总结
由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。物业管理公司已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本 的经营原则，合理的安排人员，做好设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。
参考文献
9
参考文献
[1] 陆斌，略谈智能化住宅，上海房地[J]，2005年8期
[2]陆伟良诸建华，智能建筑物业管理[M]，北京，电子工业出版社，2002年
[3]王立红．绿色住宅概论[M]冲国环境科学出版社，2003．
[4]卓思廉．社区物业管理[M]．北京邮电大学出版社，2007．
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[6]赵善嘉，诸建华，薛明俊．钮能建筑物业管理教程[M]．上海人民出版社 2002．
[7]韩朝 陈凯．物业管理企业战略管理[M]．清华大学出版社：2008．
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[11]徐岩宇，《住宅小区智能化若干问题的思考》，建筑学报，1999（6）
[12]陆伟良，《智能化建筑导论》，第一版，1996.6，中国建筑工业出版社
[13]龙惟定、程大章，《智能化大楼的建筑设备》，第一版，1997.11，中国建筑工业出版社
[14]建设部住宅产业化办公室，《中国住宅产业化进程、挑战与对策论坛论文集》，1999
致谢
10
致谢
本篇毕业论文是在我的导师老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严肃的教学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此谨向老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。
在此，我还要感谢在一起愉快的度过大学生活的容园一号413的同门，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。特别感谢我的学长，她对本课题做了不少工作，给予我不少的帮助。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意! 最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，谢谢你们!
题 目 智能化住宅小区物业管理初探
学生毕业设计（论文）原创性声明
本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得重庆科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。
毕业设计（论文）作者（签字）：
摘要
I 摘要
伴随着世界信息网络的发展，智能住宅小区将成为未来房地产住宅市场发展的大趋势，而且物业管理的智能化程度会直接影响小区的现代化运行。然而小区物业管理还存在一些客观的问题。本文通过对智能住宅小区物业的各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理, 保安、消防、停车管理高度自动化, 水电气三表自动计量，所有收费用卡完成, 智能住宅小区物业管理的网络信息互通化这些特征进行分析，探讨智能住宅小区物业管理存在的盲目追求先进，大量设备的日常维护，重建设轻管理，节约资源，优化人员，多表远程计量系统运行管理方面，系统配置与控制室建设不合理和信息资源的安全性问题。并提出相应的解决方法。要真正的走向智能化还有相当长的一段路要走。因此，我们要锐意进取、知难而进，抓住机遇，迎接挑战，花大力气，用只争朝夕的精神，积极探索，找出一条适合我国国情更全面、更富有人性化的小区智能化发展道路。从而达到提高小区生活质量的目的，带动国民经济持续稳定地增长，提高国家综合实力。
关键词：智能住宅小区 物业管理 存在问题 解决方法
ABSTRACT
II ABSTRACT
With the information networks grow, the housing district will be the future development of residential property market trend, and the intelligent property management of the district level will directly affect the operation. however, modern community of property management has some objective questions. To be true to be intelligent and quite a long way to go. therefore, we need to be enterprising innovating, braving difficulties and seize the opportunity to meet challenges. take great efforts, seize the day of the spirit, actively exploring and find a suitable for our national more comprehensive, fuller development of intelligent human community. in order to achieve higher quality of community life, and promote the national economy maintains sustained growth and stability and improve the comprehensive national strength.
Keywords ：smart home； Property management ；Problems ； Solution
目录
目录
ABSTRACT . ................................................................................................................. II
一 引言.......................................................................................................................... 1
二 智能化小区的特征.................................................................................................. 2
（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理................................. 2
（二）保安、消防、停车管理高度自动化......................................................... 2
（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成............................................. 2
（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化............................................. 3
三 智能化小区物业管理方面存在的问题.................................................................. 3
（一）盲目追求先进............................................................................................. 3
（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题..................... 3
（三）重建设轻管理的问题................................................................................. 4
（四）节约资源，优化人员问题......................................................................... 4
（五）多表远程计量系统运行管理方面问题..................................................... 4
（六）系统配置与控制室建设不合理问题......................................................... 5
（七）信息资源的安全性问题............................................................................. 5
四 智能化小区物业管理问题的解决方法.................................................................. 5
（一）避免出现冗余............................................................................................. 5
（二）熟悉情况..................................................................................................... 5
（三）体现对人的关怀......................................................................................... 6
（四）结合实际、降耗节能................................................................................. 6
（五）多表远程计量系统计费要与水电气部门有效的沟通............................. 6
（六）系统配置要合理，真正的实用，符合实际............................................. 7
（七）对于信息资源安全性问题的解决............................................................. 7
五 总结.......................................................................................................................... 7
参考文献........................................................................................................................ 9
致谢.............................................................................................................................. 10
引言
1
一 引言
所谓智能住宅小区是以住宅为平台，兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能小区大致分为安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统三部分，其中物业管理系统是关系着整个住宅小区能否向智能化发展的关键，智能小区管理系统十分庞大，其中最重要的组成部分就是计算机网络系统和小区信息管理系统，其基本的构架如：
图1.1小区智能化系统结构图
但是，目前有很多智能小区很少采用现代化的管理，用也只是将先进硬件
智能化小区的特征 2 单拼凑并不能充分发挥出其作用，所以要使物业的软件与硬件有效结合真正走向现代化、制度化与规范化，让住户切实感受到“智能”以及生活的便利，安全，舒适与丰富多彩，物业管理公司应该运用现代化的物业信息管理系统。
二 智能化小区的特征
（一）各种智能化设备系统的自动监控和集中远程管理
智能小区的物业管理只需在中央监控室便可了解各种设备的运行状况，调节设备的运行，并可根据设备自动报警信号显示故障区，及时到位抢修，确保小区的设备正常运行。
（二）保安、消防、停车管理高度自动化
在科技发达的今天我们利用现代计算机技术、现代通信技术、现代控制技术和现代图形显示技术(即4C 技术) 制造出智能防盗保安系统, 各子系统独立发挥其功能, 同时子系统间又集成为一个防范统二体, 从而确保大厦的安全, 营造一个极好的工作、生活环境。
其中停车管理高度自动化更是体现小区的智能化特征，停车场自动管理系统的控制中枢是中央控制计算机。负责整个系统的协调与管理，包括软硬件参数控制、信息交流与分析、命令发布等。停车场自动管理的核心技术是车辆的自动识别与自动判别。
车辆自动识别装置一般采用卡片识别技术，包括司机手持的磁卡、条码卡、IC 卡、近距离RF 射频识别卡以及远距离RF 射频识别卡等。也可采用无线遥控、自动车牌号识别等技术。
在收费停车场中，从成本考虑，仍然多采用一次性磁卡、条码车卡。主要使用“临时车票发放及检验装置”进行自动管理，设备有自动磁卡吐票机，自动磁卡验票机等，每个停车场的出入口都安装电动挡车器，它受系统的控制升起或落下，只对合法车辆放行，防止非法车辆进出停车场，确保停车场及车辆的安全。挡车器有起落式栏杆、升降式车挡(柱式、锥式、链式等) 、开闭式车门等车辆探测器一般设在出入口处对每辆车的位置进行检测，以判断开车的关门时机与报警状态。监控摄像机、可控提示牌与系统配合，使系统更加完善与方便。
（三）水电气三表自动计量，所有收费用卡完成
用一张卡采取、传输，计费，免去管理员上门采集数据和收取费用，这样既
智能化小区物业管理方面存在的问题
3
减少了管理员的麻烦，也在一定程度上解决了拖欠费用的情况，优化能源利用, 减少和杜绝了能源消耗, 住户便捷快速的查询和缴费, 大大提高了节能节约的意识. 真正实现了抄表系统智能化。
（四）智能住宅小区物业管理的网络信息互通化
智能小区物业管理是通过网络来实现物业管理信息的传递和交互。在住宅小区内建立内网，并实现与外部互联网的连接，通过与互联网的连接实现与其他小区之间的信息交流与互换，从而更方便快捷地学习先进的管理方式，来改变自身在管理上存在的漏洞和不足，为小区内的业主提供更好的服务。智能小区的物业管理信息的采集是通过网络，自动化地实现信息的采集和综合、信息的分析和处理、信息的交换和共享。因此智能小区物业管理信息化还具有动态性特征，体现在信息采集的自动化、实时性和可靠性。
三 智能化小区物业管理方面存在的问题
（一）盲目追求先进
有些业主贪多求全，甚至提出一流智能化设备设施管理的要求。过分强调了智能化系统的作用，忽视了现实、业主文化背景和人们的实际生活水平等，超出了业主的功能需求，造成浪费；缺乏对系统和产品深入的了解，盲目追求星级的数量；需求分析不够，致使投资效果很不理想，投入使用后发现问题太多。智能化小区分为一星、二星级和三星组。但并不是说按三星级标准设计，就是最佳方案。星级划分是对不同档次的居住小区而言的。简单地说，一星级适用于经济适用型居住小区，二星级适用于舒适型居住小区，三星级适用于豪华型居住小区。选择某类星级，取决于楼盘的定位也就是业主人员的综合素质及其实际需求、对小区智能化系统的正确定位，科学合理地选择功能及产品是建设成功的关键因素。
（二）大量设备的日常维护是智能化物业公司首先面对的问题
因为智能小区物业管理的自动化、信息网络化特征，使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化及城市化联网管理，所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85％以上。因此，维持设备的功能，确保设备的高效率，尽量减少设备的故障，都是发挥设备投资效益的
智能化小区物业管理方面存在的问题 4
重要环节。
（三）重建设轻管理的问题
高科技是把“双刃剑”，运用恰当，会造福于人，运用不好，会限制人的自由，甚至阻碍破坏人类的发展。在一些智能化小区由于设备、技术过于先进复杂，导致操作复杂。用户本来的目的是为了方便生活，结果反而自己先得花很多精力去学习那些专门技术，无形的“智能化网”把住户给困住了。更有一些小区把智能化系统简单当成管理业主的工具。造成这类现象的原因是在做方案设计时，只重硬件投入，没有合理化配置的观点，简单堆砌各种高科技设施，却轻视软件建设，没有考虑到智能化设施在现实生活中的实用性和后期管理。
（四）节约资源，优化人员问题
智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。
还有许多方案在总体规划阶段，就没有考虑系统建成以后的实用性及所需要的物业管理人员、运用费用等问题。甚至有的只为楼盘促销一味求全而建，也就是说重建设轻管理，有不少领导与管理人员存在一些不切实际的观念，认为“智能化系统是高新技术的自动化产物，一旦建成，一切皆可自动进行，可大大减少管理人员” 。正是由于这些片面的理解和错误的观念，使许多从事智能建筑物业管理的企业不重视技术人才的引进和使用，从而导致技术力量薄弱，管理水平不高，服务质量低下。
并且导致由于一些系统缺乏实用性或物业管理费偏低或物业管理人员素质差，造成关闭、停机现象。因此智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。
（五）多表远程计量系统运行管理方面问题
多表远程计量系统计费没有与有关部门沟通，会造成许多管理问题。有的建成后长期无法工作，造成浪费，有的选用一些价格低、质量差、性能不稳定的产品，造成系统不能正常运行；或系统的误差很大，结果形同虚设，仍需人员每月入户抄表，完全失去远传和集中检测的作用。水、电、气等业务部门的经营管理方式很不相同，有的在推行（或局部推行）预付费的IC 卡经营方式；有些计量
智能化小区物业管理问题的解决方法
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由小区物业公司管理，物业公司向水、电、气等业务部门用预售方式交费，使用中常出现较大差异。个别小区还将公共环境的浇花清洁用水、路灯照明和办公用电等摊到住户身上，常常由此引发纠纷
（六）系统配置与控制室建设不合理问题
部分小区安装安防系统只是为宣传物业公司吸引住户，实际上作用不大；也有些小区安防系统设计过多，不切合实际。例如有一个只有二个多层住宅楼的小院，为了防止非法入侵，从一层至顶层每套住宅内都安装了窗磁、红外幕帘，由于使用不当，造成误报率高，应用效果极差。另外，根据众多物业管理公司和系统集成商反映，许多小区的中心控制室非常狭小并且在信号极差的偏隅一角，甚至在地下楼层，致使智能化系统投入运行后效果不理想。物业人员不能及时出警响应，迅速赶到现场。
（七）信息资源的安全性问题
由于智能住宅小区的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，网络技术的不断更新，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。另外，在智能化条件下，工作人员的非法操作都会给系统的信息资源带来意想不到的损害。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。
四 智能化小区物业管理问题的解决方法
（一）避免出现冗余
什么样的楼盘配备什么样的设备，避免出现冗余，这就是运用智能化先进科技理念，要把智能化系统与现实，业主文化背景和人们的生活水平等，智能化系统不能超出业主的功能需求，避免浪费。对系统产品进行全面了解分析，使其投入使用后更便捷。最重要的是把先进性和普及性，实用性和经济性有效地结合起来，提高物业的经济价值赋予整个家居生活新的方便，舒适，智能。
（二）熟悉情况
首先熟悉设备的运行情况，掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作
智能化小区物业管理问题的解决方法 6
人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，工作人员可对其进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
其次对设备进行维修保养，保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持做到对设备用好、修好、管理好，对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，还要对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责
（三）体现对人的关怀
实际上，智能化系统应更多体现对人的关怀，恰当的运用高科技造福人类智能化设备和技术，应该从人们不同需要和实际承受能力出发，以人为本，追求个性化、人性化的设计。而且，对于居住小区而言，现代人追求安全、宁静、整洁、舒适，智能化只是实现这些目的的工具之一，而且只是对居住功能的一种补充，不能“喧宾夺主”。
（四）结合实际、降耗节能
物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。另外一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到“以人为本、提高员工综合素质”树立质量服务意识，提高员工业务技能。
（五）多表远程计量系统计费要与水电气部门有效的沟通
保证在房屋建成后能够正常的工作，避免浪费，并且要选用物美价廉性能稳定的产品，来维持系统的正常运行。三表的数据卡由用户自己保管，直接在相关
总结 7
部门购买，如果有物业公司代缴的物业公司要与相关部门协议，统一采取数据规范收缴程序。并且做好收费账目，必要时公开账目做到真正的收费合理。
（六）系统配置要合理，真正的实用，符合实际
中心控制室位置首选在小区中间一层为佳。为便于系统维护和检修，机房面积应恰当。开发商应选择有系统设计和施工经验，并能规范施工的集成商来完成智能化系统项目。应严格按规范要求进行施工，如智能化系统中涉及的弱电系统较多，应尽量将弱电系统管线统一到一条综合管道中，每个子系统对接地都有一定的要求，应根据不同的子系统确定不同接地方案，接地与防雷应分别考虑、统一施工。
（七）对于信息资源安全性问题的解决
智能小区物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。
五 总结
由此可见，要真正实现小区智能化，在我国仍需走相当的一段路。物业管理公司已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式．而应秉承以人为本 的经营原则，合理的安排人员，做好设备设施的维修保养，结合实际使用智能化产品保障信息的安全，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能小区正常运转的过程中所起到的不可替代的作用．将小区智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体化的自动化监控和综合信息服务平台上，再结合小区的实际情况进行小区的日常物业管理，为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。物业管理从业人员不仅要有职业道德和职业修养，还要加强对智能设施设备安全使用方法的学习，做到人员适合岗位，岗位智能设备安全使用。
参考文献
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参考文献
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[14]建设部住宅产业化办公室，《中国住宅产业化进程、挑战与对策论坛论文集》，1999
致谢
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致谢
本篇毕业论文是在我的导师老师的亲切关怀和悉心指导下完成的。她严肃的教学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。在此谨向老师致以诚挚的谢意和崇高的敬意。
在此，我还要感谢在一起愉快的度过大学生活的容园一号413的同门，正是由于你们的帮助和支持，我才能克服一个一个的困难和疑惑，直至本文的顺利完成。特别感谢我的学长，她对本课题做了不少工作，给予我不少的帮助。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意! 最后我还要感谢培养我长大含辛茹苦的父母，谢谢你们!